Commercial : Perspectives immobilières 2024

Selon les experts et les économistes, on s’attend à ce que l’immobilier commercial continue de faire face à des défis liés à l’inflation et aux taux d’intérêt tout au long des deuxième et troisième trimestres de 2024.

Cependant, il existe certains actifs que les investisseurs devraient envisager en raison de leur potentiel à surperformer le marché ou à offrir de bonnes perspectives à long terme.

Si nous le décomposons par secteur :

Bureau

L’achèvement de plus de 16 millions de pieds carrés d’espace de bureau au niveau national entre 2021 et 2023 a considérablement augmenté les taux de vacance, en particulier à Toronto, Vancouver et Montréal. Cependant, on s’attend à ce que le pipeline de construction de bureaux soit presque à l’arrêt au-delà de 2024, offrant ainsi une opportunité pour que la demande s’aligne sur l’offre et que les marchés se stabilisent. Malgré la prévalence des modèles de travail hybrides, les entreprises continuent d’investir dans l’espace de bureau pour favoriser la connectivité, la culture et la collaboration.

1. • La bifurcation entre l’espace de bureau de qualité et l’espace de bureau de commodité persistera.
   • La demande pour les actifs de prestige sera soutenue par la fuite vers la qualité.
   • Les propriétaires doivent améliorer les offres d’équipements pour rester compétitifs.

Marché du commerce de détail : reprise et croissance des loyers

Alors que les consommateurs reviennent vers les emplacements de vente au détail physiques, le marché du commerce de détail assiste à une diminution de la disponibilité et à une augmentation des loyers. Les volumes d’investissement ont rebondi aux niveaux d’avant la pandémie. En termes de croissance des loyers, les centres commerciaux et les centres commerciaux d’alimentation surpassent les autres, bien que d’autres sous-secteurs du commerce de détail n’aient pas vu la croissance des loyers suivre le rythme de l’inflation.

1. • Les changements de comportement des consommateurs et les modèles de dépenses vont défier les détaillants.
   • La vacance limitée parmi les formats demandés bénéficiera de mouvements.
   • L’innovation sera cruciale pour que les détaillants s’adaptent et prospèrent.

Marché industriel : Livraisons record et changement de la demande

En 2023, les livraisons de nouveaux espaces industriels ont atteint un record national de près de 40 millions de pieds carrés, coïncidant avec une baisse de la demande à ses plus bas niveaux depuis plusieurs années. En conséquence, le taux de vacance national est passé de 1,5 % à 2,8 % au cours de la dernière année. Cette tendance profite aux locataires et aux consommateurs, car elle devrait conduire à une réduction des coûts de stockage au sein des chaînes d’approvisionnement.

1. • Le secteur industriel s’équilibre alors que la croissance des loyers se stabilise.
   • La nouvelle offre entraîne une augmentation des taux de disponibilité.
   • Les conditions du marché restent saines par rapport aux normes historiques.

Marché du logement multi-familial : Pénurie de logements locatifs

Les pénuries de logements locatifs affectent toutes les grandes et moyennes villes canadiennes, avec les 16 plus grands métros affichant des taux de vacance locative inférieurs à 2,4 %. Les municipalités collaborent avec le secteur privé pour développer des stratégies encourageant la construction de nouveaux logements. L’activité de construction augmente globalement, entraînant une croissance significative des taux de location dans chaque marché.

1. • Une sous-offre significative persiste dans le secteur multifamilial canadien.
   • Une croissance démographique sans précédent alimente une demande record.
   • Le secteur continuera de lutter avec les dynamiques offre-demande.

Focus stratégique pour les entreprises immobilières canadiennes

Les entreprises doivent optimiser leurs actifs et leurs portefeuilles, investir dans la transformation numérique et rester au fait des tendances telles que l’IA générative et la performance ESG pour créer de la valeur dans un marché difficile caractérisé par des taux d’intérêt élevés, une pénurie de capital et une incertitude concernant les évaluations.

Principales opportunités d’investissement en 2024

Les experts et les économistes prédisent que l’immobilier commercial continuera de faire face à des défis persistants liés à l’inflation et aux taux d’intérêt jusqu’au deuxième et troisième trimestres de 2024. Malgré cela, il existe des opportunités d’investissement attrayantes. L’un de ces joyaux sont les centres de données au Québec, y compris ceux situés dans les zones rurales. Ces centres bénéficient de l’électricité bon marché provenant de l’hydroélectricité de la province.

La résilience des actifs favorables à la technologie est soulignée par la solide performance des fiducies de placement immobilier (FPI) axées sur le secteur technologique. En revanche, les espaces de bureau ont rencontré des défis. Dans l’ensemble, les centres de données et les actifs favorables à la technologie offrent des opportunités prometteuses au milieu des défis persistants sur le marché immobilier commercial.

D’autres investissements alternatifs tels que les maisons de retraite, les appartements pour étudiants et les espaces de laboratoire méritent également d’être pris en compte pour la diversification, car ils sont moins liés à l’économie globale et sont davantage influencés par les tendances sociétales, telles que l’augmentation de l’activité en ligne stimulant la demande de centres de données.

1. Centre de données au Québec (électricité bon marché provenant de l’hydroélectricité)
2. Immobilier industriel – Entrepôts de petite taille bien situés avec un accès facile aux principaux axes de transport.
3. Actifs favorables à la technologie
4. Maisons de retraite
5. Appartements étudiants
6. Des espaces de bureaux sélectionnés (bureaux médicaux et bureaux conçus à des fins de laboratoire seront plus résilients car ils ne sont pas soumis à la tendance du télétravail).

Réflexions finales

Le secteur immobilier commercial du Canada présente de nombreuses raisons d’être optimiste. Avec un gouvernement stable, une croissance démographique robuste, des pratiques de prêt disciplinées, une construction durable, des cadres juridiques transparents et un secteur bancaire solide, le marché immobilier commercial du Canada figure parmi les plus attractifs à l’échelle mondiale. Bien que le secteur des bureaux reste une préoccupation, on observe une force notable dans les segments industriel, multifamilial, et même dans le commerce de détail.

Au cours des deux prochaines semaines, nous publierons des articles plus détaillés sur chacun des secteurs (bureaux, industriel, commerce de détail, multifamilial) – restez à l’écoute !

Sources :
Cet article reflète notre recherche de rapports et d’évaluations par CBRE Canada, le rapport de PWC, Globe & Mail, Colliers Canada, Avison Young et JLL Canada.