Commercial : Espace de bureau – Perspectives du marché
Le marché des bureaux au Canada subit des tensions importantes, notamment marquées par l’augmentation des taux de vacance. Similairement aux États-Unis, le taux de vacance des bureaux à l’échelle nationale au Canada est passé d’environ 10% avant la pandémie à 18% actuellement – un niveau rappelant la correction des bureaux due à une surconstruction au début des années 1990.
Cependant, contrairement au précédent ralentissement, la correction actuelle se caractérise par une divergence de la demande des locataires. Les immeubles de haute qualité offrant des emplacements désirables, des équipements et des configurations attractifs continuent d’attirer les locataires et de maintenir des loyers de marché sains. En revanche, la demande pour des espaces de bureau de qualité inférieure, à faible coût et standardisés a fortement diminué.
Les espaces haut de gamme du centre-ville retrouvent leur attrait. Étant donné que les tours du centre-ville sont toutes relativement bien situées et accessibles en transport en commun, la concurrence se concentre autour de la qualité et du luxe, plutôt que de l’emplacement.
Dans les banlieues, les nouvelles constructions, la proximité d’une station de métro ou du REM, ainsi que la disponibilité de stationnement sont fortement privilégiées.
Vacance en centre-ville : 14,7% | Vacance en banlieue : 15,7%
- Throughout 2023, les locataires ont choisi d’installer leurs activités dans le centre-ville de Montréal, car ce sous-marché représentait 31 % de toutes les transactions de location.
- La transaction de location moyenne était de 6 206 pieds carrés, tandis que les sous-locations avaient une taille moyenne de transaction de 9 595 pieds carrés.
- Le marché suburbain a terminé l’année 2023 avec un peu moins de 1 million de pieds carrés loués, soit une augmentation annuelle de 22%.
- Leasing activity this year has been stronger on the South Shore and in the West Island, especially around the REM (Réseau Express Métropolitain) stations.
- La sous-location en pourcentage de tout l’espace disponible a atteint 15,7 % ce trimestre, contre 14,0 % au T3 2023.
- À part les tours prestigieuses, les locataires ont le dessus lorsqu’il s’agit de négociations de location. Les propriétaires sont généralement disposés à faire des concessions, mais celles-ci varieront en fonction du profil du propriétaire. Les propriétaires privés peuvent être plus enclins à faire preuve de flexibilité pour éviter les espaces vacants, qui peuvent rapidement devenir un défi de liquidité. En revanche, pour les propriétaires institutionnels, la préservation de la valeur à long terme des actifs est essentielle, ils peuvent donc insister sur le maintien d’un loyer nominal. Dans un tel cas, les négociations seront davantage axées sur la durée du bail, les incitations et les améliorations locatives, qui contribuent tous à l’évaluation de l’actif.
- Dans un environnement de forte vacance, les propriétaires doivent améliorer les offres d’installations pour rester compétitifs.
Malgré les récents déclins sur le marché des biens immobiliers de bureau, Mark Fieder, président d’Avison Young Canada, suggère que le moment pourrait être propice pour envisager d’investir dans cette classe d’actifs à long terme. Fieder souligne que les attentes en matière de prix parmi les vendeurs deviennent plus favorables, notamment avec les réductions de taux anticipées. With a focus on smaller business tenants, some investors are already eyeing the affordability of office assets.
Bien que les nouveaux immeubles de bureaux haut de gamme ne soient pas susceptibles d’être abandonnés, les taux de location ne devraient pas connaître une croissance significative. Cependant, les bureaux spécifiquement conçus pour des espaces de laboratoire et des cabinets médicaux peuvent faire preuve d’une plus grande résilience face aux tendances comme le travail à distance.
Une partie de la situation de surapprovisionnement en bureaux au Canada, il y a un consensus croissant selon lequel le problème réside davantage dans les bâtiments sous-démolis que dans l’espace surconstruit. Les promoteurs devraient saisir les opportunités en convertissant les structures obsolètes en utilisations plus viables, reflétant ainsi une tendance clé émergeant de ce cycle.
Avec une pause dans les nouvelles constructions et une absorption stimulée par la croissance économique à long terme, on prévoit que le marché des bureaux restaurera progressivement l’équilibre et la confiance. Cependant, ce processus devrait prendre au moins cinq ans avant de revenir aux niveaux de « normalité » d’avant la pandémie.
Sources :
Cet article reflète notre recherche de rapports et d’évaluations par CBRE Canada, le rapport de PWC, Globe & Mail, Colliers Canada, Avison Young et JLL Canada.
